전세권의 법적성질

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익 하며 전세권이 소멸하면 그 부동산의 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 특수한 용익물권입니다. 즉 전세권은 전세권자가 타인의 부동산을 빌려서 이용한다는 점에서 용익물권이라고 할 수 있지만, 전세권 설정자가 전세권자로부터 전세금을 받는다는 것은 부동산을 담보로 하여 융자를 받는 것과 같고 한편으로는 전세권자에게 전세금 반환 청구액에 우선변제권이 인정되므로 담보물권의 성질도 갖고 있습니다. 이러한 전세권의 법적 성질은 아래와 같습니다.

 

전세권의 법적 성질

전세권의 목적물

전세권은 타인의 부동산에 대한 권리입니다. 민법상의 전세권은 그 목적물을 건물에 해당하지 않고 부동산이면 건물이나 토지를 묻지 않고 전세권의 목적으로 할 수 있도록 하였다. 그러나 농경지만은 전세권의 목적으로 할 수 없도록 금지하고 있습니다.

 

사용 수익권

전세권은 목적 부동산을 사용, 수익 하는 것을 본체로 하기 때문에 그 부동산을 점유할 수 있는 권리를 포함합니다. 그러므로 전세권자가 목적 부동산을 사용하는 점에서는 사용자가 스스로 사용하는 경우와 같은 관계가 생기므로 상린관계의 규정이 적용됩니다.

 

전세금의 지급

1) 전세권의 요소로서의 전세금

전세금은 전세권 성립의 요소이기 때문에 전세금은 반드시 지급되어야 합니다. 그러므로 전세금을 지급하지 않는다는 특약은 무효라고 할 것입니다.

 

2) 전세금의 성질과 기능

전세금은 목적 부동산의 사용의 대가인 차임 또는 지료의 특수한 지급방법으로서 지급되는 것입니다. 따라서 전세권자는 목적물 사용의 대가를 따로 지급할 필요가 없으나 전세금의 이자를 청구하지도 못합니다. 즉 차임 또는 지료와 전세금의 이자는 상계됩니다. 그리고 전세금은 전세권자의 채무를 담보하기 위해 교부되는 금전이므로 이것은 본질적으로 보증금으로 보는 것이 통설입니다. 또한 전세금은 전세 목적 부동산의 시가의 50% 내지 80%에 이르는 큰 금액이며, 전세금 반환청구권에는 우선변제권이 인정되고 있으므로 전세금은 부동산의 사용대가, 보증금으로서의 성질, 신용 수수의 수단의 기능을 한다고 할 것입니다.

 

용익물권

전세권은 타인의 부동산의 사용, 수익을 그 본체로 하는 용익물권이다. 따라서 전세권은 부동산 소유자에 대한 권리가 아니라 토지나 건물을 지배하는 권리입니다.

 

담보물 권성

전세권은 목적 부동산의 사용, 수익을 그 본체로 하기 때문에 용익물권이 본체이지만, 1984년 민법개정에 의해 전세권자의 우선변제권을 인정하여 담보물권의 성질도 함께 갖는 특수한 용익물권입니다. 전세권은 용익물권이 본체이지만 담보물권의 성질도 부수적으로 가지므로 담보물권의 통유 성인 부종성, 수반성, 물상 대위성, 불가분의 특성을 가진다고 하여야 합니다.

 

오늘은 전세권의 법적성질에 대해서 알아보았습니다. 다음에 더 유익한 정보를 알려드리도록 하겠습니다.